Τα πρώτα θετικά μηνύματα για την αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, αναμένονται κατά το 2017, έτος σταθεροποίησης των τιμών αλλά και με τάσεις ανάκαμψης στις περισσότες περιοχές, όταν συνολικά για τον κλάδο της οικοδομής στην Ελλάδα, η ανάκαμψη δεν προβλέπεται να έρθει πριν το 2019.
Το 2017 θα είναι έτος σταθεροποίησης για την οικοδομή και το 2019 αναμένεται να είναι το πρώτο έτος αύξησης των τιμών των ακινήτων, για τα τελευταία 10 χρόνια, σύμφωνα με ανάλυση του κ. Αλ. Βασιλείου, REV, πολιτικού μηχανικού- οικονομολόγου.
Ο εκτιμητής της ΕΤΕ, που εστιάζει στην ανάλυση της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης κατά το 2016, επισημαίνει ότι ο τομέας της αγοράς οικιστικών ακινήτων βρίσκεται σε σημείο καμπής και θα υπάρχουν "ευκαιρίες για ελκυστικές επενδύσεις από το 2018, υπό την προϋπόθεση ότι η αγορά έχει επίγνωση ότι οι επενδύσεις θα πρέπει να περιλαμβάνουν ένα χρονικό ορίζοντα μεταξύ 5 και 10 ετών, ώστε να προσδοκούμε περί το 2026 την εξίσωση των αξιών του έτους 2006".
Στο σημείο αυτό σημειώνουμε ότι μετά 20 ολόκληρα χρόνια οι αξίες των ακινήτων θα φτάσουν στα επίπεδα του 2006, διάστημα στο οποίο οι κάτοχοι ακινήτων θα έχουν υποστεί - και ήδη υπέστησαν- τεράστιες απώλειες στις αξίες των περιουσιών τους.
Σύγκλιση τιμών στις τιμές των ακινήτων
"Η κτηματαγορά σήμερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται από εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών στις ακριβότερες περιοχές και σύγκλιση τιμών με περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά", αναφέρει ο κ. Βασιλείου.
Όπως σημειώνει, το 2016 το σύνολο της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη συνέχισε να χαρακτηρίζεται από περιορισμένο όγκο συναλλαγών, ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών που επικρατούν σε εγχώριο και διεθνές επίπεδο.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων το δ΄ τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015 ήταν οριακή στη Θεσσαλονίκη κατά 0,5%.
Για το σύνολο του 2016, η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων σε σχέση με το 2015 ήταν 2,2%.
Πιο ανθεκτικό στην οικονομική κρίση και στη καθίζηση στην αγορά διαμερισμάτων κατοικίας αποδεικνύεται το κέντρο της Θεσσαλονίκης, κάτι που οφείλεται κυρίως στην απουσία νεόδμητων κατοικιών.
Όπως λένε κύκλοι της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι μεταξύ 2015-2016 η ανώτατη τιμή διαμερισμάτων κατοικίας δεν μειώθηκε (2.000 ευρώ/τ.μ.) στη Λεωφόρο Νίκης, ενώ όπως δειγματοληπτικά αναφέρεται, σταθερές παρέμειναν οι τιμές στις οδούς Δελφών (περί τα 750 ευρώ/τ.μ.), Μπότσαρη και 25ης Μαρτίου (1.000 ευρώ/τ.μ.).
Στις μεγάλες κατοικίες, άνω των 110τμ, υπάρχει το φαινόμενο των μειώσεων στις τιμές πώλησης.
- Στις πωλήσεις ακινήτων οι μειώσεις στις τιμές είναι περιορισμένες. Η χαμηλότερη τιμή πώλησης είναι 400 ευρώ/τ.μ. και η υψηλότερη στα 5.700 ευρώ/τ.μ.
- Στις περιπτώσεις αγοράς κατοικιών προτιμήθηκαν τα παλαιότερα ακίνητα, της περιόδου 1955-1985 , αφού τα επέλεξε το 65% των αγοραστών.
- Στις πωλήσεις παρατηρείται ότι αγοράζονται ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ.
Αναλυτικότερα, τα ποσοστά των πωλήσεων ακινήτων ανάλογα με τα τμ:
- Διαμερίσματα 50τμ – 70τμ με 40%
- Διαμερίσματα 71τμ – 90τμ με 22%
- Διαμερίσματα 91τμ – 110τμ 35%
- Διαμερίσματα πάνω από 110τμ με 2%.
Επενδύσεις στα ακίνητα και αποδόσεις.
Όπως επισημαίνει ο κ. Βασιλείου, όσοι δεν αγοράζουν ακίνητο, νοικιάζουν ένα, ως εκ τούτου, τα ποσοστά κενών θέσεων μειώνονται με αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών μίσθωσης.
Πιθανόν οι περισσότεροι αγοραστές να επιστρέψουν στην αγορά τα επόμενα χρόνια, όταν συνειδητοποιήσουν ότι οι τιμές δεν θα πέσουν περαιτέρω. Είναι αυτοί που ετοιμάζονται για το στάδιο ανάκαμψης του οικονομικού κύκλου.
Παρά το γεγονός ότι το απόθεμα των αδιάθετων κατοικιών παρέμεινε υψηλό, από τις έρευνες που διενεργήθηκαν στη διάρκεια του 2016, καταγράφεται αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα μικρής και μεσαίας αξίας, τα οποία θεωρούνται εναλλακτικές μορφές εξασφάλισης των αποταμιεύσεων των νοικοκυριών και αποτελούν πλέον επενδυτικές επιλογές. Σε αυτό εκτιμά ο κ. Βασιλείου ότι συνέβαλε και η σημαντική μείωση του φόρου μεταβιβάσεων ακινήτων (στο 3% από το 2014) και , η οποία αναμένεται και στο μέλλον να συμβάλει μαζί με την μείωση των αντικειμενικών αξιών, στην αύξηση μεταπώλησης των ακινήτων στην αγορά.
Άλλωστε, παρά τα μεγάλα βάρη που έχουν μπεί στο ακίνητο, συνεχίζει να αποτελεί μία καλή και οπωσδήποτε πιο σίγουρη επένδυση
Η εκτίμηση για το 2016 είναι πως η καθαρή, μετά από φόρους απόδοση των ακινήτων εισοδήματος κυμάνθηκε στο 2,5%-3,2%, σε ετήσια βάση (με την προϋπόθεση της ενοικίασης για το σύνολο του έτους), όταν η καθαρή απόδοση στις καταθέσεις προθεσμίας κυμάνθηκε μεταξύ 0,50%-1,25%.
Ενοικιάσεις κατοικιών
Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα Πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερόμενων βρίσκονται τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτου ηλικίας οικοδομής, 40-60τ.μ., σε τιμές 250-350 ευρώ.
Στις ίδιες επίσης περιοχές ζητούνται και διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, 70-80τ.μ., σε τιμές 380-420 ευρώ.
Σε ότι αφορά το κέντρο της Θεσσαλονίκης, προσθέτει ο κ. Βασιλείου, συναντάμε ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών μέχρι και 11 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται με λιγότερο από 3 ευρώ/τμ.
