Αναγκαίες βελτιώσεις στο νομοσχέδιο για τη ρύθμιση αλλαγής χρήσης των ημιυπαίθριων χώρων προτείνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Αναγκαίες βελτιώσεις στο νομοσχέδιο για τη ρύθμιση αλλαγής χρήσης των ημιυπαίθριων χώρων προτείνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).
Στη σχετική της ανακοίνωση επισημαίνει τα ακόλουθα:
Προκειμένου η ρύθμιση του ΥΠΕΚΑ να είναι πράγματι καλύτερη από την προηγούμενη και να επιτύχει τους κοινωνικούς και δημοσιονομικούς της στόχους, χρειάζεται ορισμένες απόλυτα αναγκαίες βελτιώσεις στα εξής σημεία:
1. ΜΕΙΩΤΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΣΤΑ ΥΠΟΓΕΙΑ: Η ρύθμιση είναι απόλυτα αποτρεπτική για τους κατόχους υπόγειων χώρων στις νεώτερες οικοδομές, δεδομένου ότι:
α. Οι οικοδομές αυτές βρίσκονται συνήθως σε περιοχές με υψηλές τιμές ζώνης.
β. Τα εμβαδά τους είναι μεγάλα και συνήθως υπερβαίνουν τα 75 τετρ. μέτρα
γ. Ο συντελεστής είναι παράλογα και αδικαιολόγητα υψηλός (9 - 11% ). Είναι λογικός για κτίσματα ορόφων, όχι όμως και για υπόγειους χώρους που είναι εξ ορισμού υποβαθμισμένης αξίας.
δ. Το ύψος του τέλους που προκύπτει ότι πρέπει να καταβληθεί είναι απόλυτα απαγορευτικό, δεδομένου και ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες τους, οφείλουν στις τράπεζες το μεγαλύτερο μέρος τους, και συνεπώς βρίσκονται σε απόλυτη αδυναμία να καταβάλουν τέτοια ποσά.
ε. Η παρεπόμενη επαύξηση των νομίμων εμβαδών των κατοικιών αυτών θα παρασύρει τους φορολογούμενους και στον Καιάδα του νέου φορολογικού τεκμηρίου κατοικίας και του νέου ΦΑΠ!
στ. Ως εκ τούτου οι κάτοχοι τέτοιων χώρων ουδόλως θα συμμετάσχουν σε έναν τέτοιο φορολογικό «Χορό του Ζαλόγγου» και δεν θα δηλώσουν ούτε καν τους κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους των κατοικιών τους! Συνεπώς η μισή περίπου δημοσιονομική δυνατότητα της ρύθμισης θα χαθεί από την παραπάνω αιτία!
Γι΄αυτό προτείνουμε να εφαρμοστεί η νομοθεσία περί αντικειμενικής αξίας των υπογείων και στη ρύθμιση αυτή. Συγκεκριμένα προτείνουμε να προστεθεί διάταξη σύμφωνα με την οποία ειδικά και μόνον για τους υπόγειους χώρους, για τον υπολογισμό της εισφοράς θα συνυπολογιστεί και ο κλασσικός μειωτικός συντελεστής 0,60 του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, δηλαδή θα μειωθεί το ποσό της εισφοράς υπογείων χώρων κατά 40%.
2. ΕΚΠΤΩΣΗ 20% ΛΟΓΩ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ & ΧΑΜΗΛΩΝ ΠΡΟΣΤΙΜΩΝ. Για τις οικοδομές που αποπερατώθηκαν μέχρι 31.12.2003 πρέπει να υπολογιστεί μειωτικός συντελεστής παλαιότητας 0,80, όχι μόνον γιατί είναι παλαιότερες, αλλά γιατί τα ισχύοντα πρόστιμα για τις παλαιότερες οικοδομές ήταν σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που καθιερώθηκαν για τις νεώτερες οικοδομές.
3. ΕΠΑΥΞΗΣΗ ΧΡΟΝΟΥ ΙΣΧΥΟΣ. Η αναστολή κατεδάφισης των δηλούμενων χώρων για 40 μόνον έτη ξενίζει τους πολίτες, γιατί είναι ασυνήθιστη στο δίκαιό μας. Τα κτίρια επιβιώνουν πάντοτε των κατόχων τους. Η συνήθης ζωή και αντοχή των οικοδομών από οπλισμένο σκυρόδεμα υπολογίζεται σε μια εκατονταετία. Κατανοούμε τη σκοπιμότητα της διάταξης, και γι΄αυτό προτείνουμε να οριστεί ως χρόνος αναστολής τα 99 έτη.
4. ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ. Η προισχύσασα ρύθμιση δεν καλύπτει την αστική πλευρά του θέματος, διότι αφήνει όσους καταβάλουν την εισφορά, απροστάτευτους στις τυχόν κακές διαθέσεις κάποιων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας τους, οι οποίοι μπορούν οποτεδήποτε, με βάση τον κανονισμό της, να ζητήσουν από τα πολιτικά δικαστήρια (διαδικασία του άρθ. 17 παρ. 2 του Κώδ. Πολ. Δικονομίας περί «διαφορών συνιδιοκτητών») την έκδοση δικαστικής απόφασης που θα διατάσσει την κατεδάφιση ή τη βίαιη επαναφορά της χρήσης του σε ότι καθορίζεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, ακόμη και αν έχει πληρωθεί η εισφορά! Επειδή πολλές φορές, δυστυχώς, οι δικαστικές αντιδικίες μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών φτάνουν στα άκρα, για την νομική ασφάλεια των πολιτών που θα δηλώσουν τους χώρους τους, θεωρούμε απόλυτα αναγκαίο, η νέα ρύθμιση, χωρίς να αλλοιώνει τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, να ορίζει ότι:
«Στην περίπτωση κτιρίων που υπάγονται στις εν γένει διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας δεν εκτελούνται δικαστικές αποφάσεις που διατάσσουν την επαναφορά της χρήσης χώρου στην από την πράξη σύστασης προβλεπόμενη χρήση του, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία δήλωσης και καταβολής της εισφοράς του παρόντος».
5. ΔΙΑΘΕΣΗ ΠΟΡΩΝ ΚΑΙ ΓΙΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ. Με θλίψη μας διαπιστώνουμε ότι ενώ το Κράτος ετοιμάζεται να εξαπολύσει στρατιές κάθε είδους ελεγκτών (το νέο επάγγελμα του μέλλοντος) με παχυλότατες προνομιακά καθορισμένες αμοιβές, που θα μπαίνουν στα σπίτια και θα ελέγχουν τα πάντα, σκορπίζοντας βαρύτατα πρόστιμα με συνοπτικές διαδικασίες, εν τούτοις ουδείς ενδιαφέρεται να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες κτιρίων να ανταποκριθούν στις όλο και αυξανόμενες υποχρεώσεις που τους επιβάλλονται! Πιστεύουμε ακράδαντα ότι τουλάχιστον το 50% των πόρων που θα προκύψουν από την είσπραξη της εισφοράς, θα πρέπει να διατεθούν σε έργα βελτίωσης του περιβάλλοντος, εκ των οποίων το πρώτο πρέπει να είναι η ενεργειακή αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων, που είναι ο ακρογωνιαίος λίθος της «πράσινης ανάπτυξης».
Στη σχετική της ανακοίνωση επισημαίνει τα ακόλουθα:
Προκειμένου η ρύθμιση του ΥΠΕΚΑ να είναι πράγματι καλύτερη από την προηγούμενη και να επιτύχει τους κοινωνικούς και δημοσιονομικούς της στόχους, χρειάζεται ορισμένες απόλυτα αναγκαίες βελτιώσεις στα εξής σημεία:
1. ΜΕΙΩΤΙΚΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΣΤΑ ΥΠΟΓΕΙΑ: Η ρύθμιση είναι απόλυτα αποτρεπτική για τους κατόχους υπόγειων χώρων στις νεώτερες οικοδομές, δεδομένου ότι:
α. Οι οικοδομές αυτές βρίσκονται συνήθως σε περιοχές με υψηλές τιμές ζώνης.
β. Τα εμβαδά τους είναι μεγάλα και συνήθως υπερβαίνουν τα 75 τετρ. μέτρα
γ. Ο συντελεστής είναι παράλογα και αδικαιολόγητα υψηλός (9 - 11% ). Είναι λογικός για κτίσματα ορόφων, όχι όμως και για υπόγειους χώρους που είναι εξ ορισμού υποβαθμισμένης αξίας.
δ. Το ύψος του τέλους που προκύπτει ότι πρέπει να καταβληθεί είναι απόλυτα απαγορευτικό, δεδομένου και ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες τους, οφείλουν στις τράπεζες το μεγαλύτερο μέρος τους, και συνεπώς βρίσκονται σε απόλυτη αδυναμία να καταβάλουν τέτοια ποσά.
ε. Η παρεπόμενη επαύξηση των νομίμων εμβαδών των κατοικιών αυτών θα παρασύρει τους φορολογούμενους και στον Καιάδα του νέου φορολογικού τεκμηρίου κατοικίας και του νέου ΦΑΠ!
στ. Ως εκ τούτου οι κάτοχοι τέτοιων χώρων ουδόλως θα συμμετάσχουν σε έναν τέτοιο φορολογικό «Χορό του Ζαλόγγου» και δεν θα δηλώσουν ούτε καν τους κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους των κατοικιών τους! Συνεπώς η μισή περίπου δημοσιονομική δυνατότητα της ρύθμισης θα χαθεί από την παραπάνω αιτία!
Γι΄αυτό προτείνουμε να εφαρμοστεί η νομοθεσία περί αντικειμενικής αξίας των υπογείων και στη ρύθμιση αυτή. Συγκεκριμένα προτείνουμε να προστεθεί διάταξη σύμφωνα με την οποία ειδικά και μόνον για τους υπόγειους χώρους, για τον υπολογισμό της εισφοράς θα συνυπολογιστεί και ο κλασσικός μειωτικός συντελεστής 0,60 του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων, δηλαδή θα μειωθεί το ποσό της εισφοράς υπογείων χώρων κατά 40%.
2. ΕΚΠΤΩΣΗ 20% ΛΟΓΩ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ & ΧΑΜΗΛΩΝ ΠΡΟΣΤΙΜΩΝ. Για τις οικοδομές που αποπερατώθηκαν μέχρι 31.12.2003 πρέπει να υπολογιστεί μειωτικός συντελεστής παλαιότητας 0,80, όχι μόνον γιατί είναι παλαιότερες, αλλά γιατί τα ισχύοντα πρόστιμα για τις παλαιότερες οικοδομές ήταν σημαντικά χαμηλότερα από αυτά που καθιερώθηκαν για τις νεώτερες οικοδομές.
3. ΕΠΑΥΞΗΣΗ ΧΡΟΝΟΥ ΙΣΧΥΟΣ. Η αναστολή κατεδάφισης των δηλούμενων χώρων για 40 μόνον έτη ξενίζει τους πολίτες, γιατί είναι ασυνήθιστη στο δίκαιό μας. Τα κτίρια επιβιώνουν πάντοτε των κατόχων τους. Η συνήθης ζωή και αντοχή των οικοδομών από οπλισμένο σκυρόδεμα υπολογίζεται σε μια εκατονταετία. Κατανοούμε τη σκοπιμότητα της διάταξης, και γι΄αυτό προτείνουμε να οριστεί ως χρόνος αναστολής τα 99 έτη.
4. ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ. Η προισχύσασα ρύθμιση δεν καλύπτει την αστική πλευρά του θέματος, διότι αφήνει όσους καταβάλουν την εισφορά, απροστάτευτους στις τυχόν κακές διαθέσεις κάποιων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας τους, οι οποίοι μπορούν οποτεδήποτε, με βάση τον κανονισμό της, να ζητήσουν από τα πολιτικά δικαστήρια (διαδικασία του άρθ. 17 παρ. 2 του Κώδ. Πολ. Δικονομίας περί «διαφορών συνιδιοκτητών») την έκδοση δικαστικής απόφασης που θα διατάσσει την κατεδάφιση ή τη βίαιη επαναφορά της χρήσης του σε ότι καθορίζεται από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας του κτιρίου, ακόμη και αν έχει πληρωθεί η εισφορά! Επειδή πολλές φορές, δυστυχώς, οι δικαστικές αντιδικίες μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών φτάνουν στα άκρα, για την νομική ασφάλεια των πολιτών που θα δηλώσουν τους χώρους τους, θεωρούμε απόλυτα αναγκαίο, η νέα ρύθμιση, χωρίς να αλλοιώνει τις διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, να ορίζει ότι:
«Στην περίπτωση κτιρίων που υπάγονται στις εν γένει διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας δεν εκτελούνται δικαστικές αποφάσεις που διατάσσουν την επαναφορά της χρήσης χώρου στην από την πράξη σύστασης προβλεπόμενη χρήση του, εφόσον έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία δήλωσης και καταβολής της εισφοράς του παρόντος».
5. ΔΙΑΘΕΣΗ ΠΟΡΩΝ ΚΑΙ ΓΙΑ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΠΑΛΑΙΩΝ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ. Με θλίψη μας διαπιστώνουμε ότι ενώ το Κράτος ετοιμάζεται να εξαπολύσει στρατιές κάθε είδους ελεγκτών (το νέο επάγγελμα του μέλλοντος) με παχυλότατες προνομιακά καθορισμένες αμοιβές, που θα μπαίνουν στα σπίτια και θα ελέγχουν τα πάντα, σκορπίζοντας βαρύτατα πρόστιμα με συνοπτικές διαδικασίες, εν τούτοις ουδείς ενδιαφέρεται να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες κτιρίων να ανταποκριθούν στις όλο και αυξανόμενες υποχρεώσεις που τους επιβάλλονται! Πιστεύουμε ακράδαντα ότι τουλάχιστον το 50% των πόρων που θα προκύψουν από την είσπραξη της εισφοράς, θα πρέπει να διατεθούν σε έργα βελτίωσης του περιβάλλοντος, εκ των οποίων το πρώτο πρέπει να είναι η ενεργειακή αναβάθμιση των υπαρχόντων κτιρίων, που είναι ο ακρογωνιαίος λίθος της «πράσινης ανάπτυξης».