To 2017 ήταν χρονιά ελεγχόμενης αύξησης των τιμών ακινήτων, στην αγορά εξοχικής κατοικίας στη Χαλκιδική, θετική εξέλιξη η οποία άρχισε να καταγράφεται από το 2016 και που αποδίδεται στην άνοδο του τουρισμού όπως στην απόφαση πολλών ιδιοκτητών να αξιοποιήσουν μέσω web εφαρμογών, όπως το Airbnb, τα διαμερίσματά τους.
Βεβαίως, όπως επισημαίνει σε σχετική ανάλυση ο κ. Χρήστος Μιχαλέρης, αγρον. Τοπογράφος μηχανικός και πιστοποιημένος εκτιμητής, κατά τα προηγούμενα χρόνια και σε σύγκριση με το 2008, οι αξίες των εξοχικών κατοικιών μειώθηκαν από 40% έως και 60% σε περιπτώσεις πολυτελών ακινήτων που δύσκολα βρίσκουν αγοραστή, με τη μεγαλύτερη πτώση να έχει καταγραφεί σε κατοικίες πολύ παλιές, που δεν έχουν ανακαινιστεί.
Η μεγάλη αυτή μείωση, ούτε έχει καλυφθεί, ούτε μπορεί να καλυφθεί σε σύντομο χρόνο και σε μία αγορά στην οποία ακόμη η προσφορά υπερτερεί της ζήτησης, ενώ πλήττεται και από πολλά άλλα προβλήματα που συνδέονται με τα capital controls, τη φορολογία ακινήτων, αυθαιρεσίες ποικίλες, σύνθετες γραφειοκρατικές διαδικασίες κ.λ.π.
Εν τούτοις είναι ξεκάθαρα τα πρώτα σημάδια σταδιακής ανάκαμψης της αγοράς εξοχικής κατοικίας, με την Κασσάνδρα να είναι η περιοχή της Χαλκιδικής για την οποία καταγράφονται οι υψηλότερες τιμές πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο, που φθάνουν έως τα 1.800 – 2.000 ευρώ, σε Καλλιθέα, Κρυοπηγή, Χανιώτη, Παλιούρι.
Οι πολλές αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών που συντελέστηκαν το 2017, έγιναν σχεδόν αποκλειστικά από ξένους αγοραστές προερχόμενους κυρίως από τις ανατολικές και βαλκανικές χώρες αλλά και όχι μόνο. Λόγω της συνεχιζόμενης πολυετούς πτώσης των τιμών, στις περισσότερες πλέον περιπτώσεις προσεγγίζονται αγοραστές χαμηλών εισοδημάτων από τις γειτονικές χώρες.
Eπενδύσεις σε τουριστικές μονάδες
Η αγορά εξοχικής κατοικίας στη Χαλκιδική, όπως παρατηρεί ο κ. Μιχαλέρης, επηρεάζεται από τον τόνωση της τουριστικής κίνησης. Είναι πλέον πολύ η έντονη η ζήτηση για νέες επενδύσεις, στον χώρο του τουρισμού, μέσω του ΕΣΠΑ, αλλά και για μισθώσεις υφιστάμενων μικρών τουριστικών μονάδων (ενοικιαζόμενα δωμάτια), ειδικά σε περιοχές που λειτουργούν μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα, που αποτελούν τουριστικό πόλο έλξης.
Τα τελευταία χρόνια έχει ολοκληρωθεί η υλοποίηση τουλάχιστον πέντε μεγάλων επενδύσεων για τη λειτουργία των πολυτελών μονάδων: «Sani Dunes», «Ikos Οlivia», «Pomegranate Wellness Spa Hotel», «Mirragio Thermal Spa Resort» και Eagles Villas». Σε πορεία υλοποίησης, βρίσκονται άλλες πέντε μεγάλες επενδύσεις εκ των οποίων τέσσερις στην Κασσάνδρα και μία στη Σιθωνία. Σε αυτό συμβάλλουν και η νέα οδική σύνδεση της Κασσάνδρας, ενώ αναμένεται νέα ριζική παρέμβαση στο οδικό κύκλωμα της Σιθωνίας με την κατασκευή ανισόπεδου κόμβου στη Νικήτη.
Για τους Έλληνες ενδιαφερόμενους αγοραστές, η εμπειρία δείχνει ότι σημαντικά ελκυστικότερα ακίνητα β’ κατοικίας είναι όσα βρίσκονται κάτω της συνολικής αξίας των 50.000 - 100.000 ευρώ, ενώ φαίνεται πως τα «καλά» ακίνητα «αντέχουν» στις πιέσεις και διατηρούν καλή δυναμική.
Επιπλέον επισημαίνεται ότι η ύπαρξη μεγάλου αριθμού προς διάθεση νεόδμητων εξοχικών κατοικιών σε συνδυασμό με την μειωμένη ζήτηση, έχει οδηγήσει επιχειρηματίες που είχαν προχωρήσει στην ανέγερση τους με σκοπό την πώληση, να στρέφονται σε εναλλακτικούς τρόπους διαχείρισης τους είτε μετατρέποντας συγκροτήματα σε ξενοδοχειακές μονάδες είτε σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Ειδικά σε ότι αφορά την μετατροπή των ιδιόκτητων κατοικιών σε ενοικιαζόμενα δωμάτια έχει παγιωθεί πλέον η διάθεση των κατοικιών μέσω της εφαρμογής Airbnb ή άλλων παρόμοιων web εφαρμογών, όπου σε ορισμένες περιπτώσεις αναλόγως της θέσης του ακινήτου και της επιφάνειας του, ακόμα κι αν θα πήγαιναν οι ιδιοκτήτες το καλοκαίρι, προτιμούν να το μισθώνουν και να καρπώνονται πρόσθετα μη ευκαταφρόνητα εισοδήματα.
Προβλήματα που δυσχεραίνουν την ανάκαμψη
Η τάση όσον αφορά την αγορά εξοχικής κατοικίας τείνει να αντιστραφεί, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, αλλά η άνοδος των τιμών σκοντάφτει σε συγκεκριμένα προβλήματα, όπως:
- Εποχικότητα
- Πρόχειρες εργολαβικές κατασκευές χωρίς προδιαγραφές τουριστικής αξιοποίησης, χωρίς μελέτη και υποδομή για οικονομική επένδυση
- Άναρχη δόμηση με αποτέλεσμα την καταστροφή και υποβάθμιση του περιβάλλοντος
- Υπερπροσφορά κατοικιών
- Αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον
- Συρρίκνωση των εισοδημάτων
- Μεγάλο κόστος μεταβίβασης
- Κεφαλαιακοί έλεγχοι
- Αδυναμία τραπεζικής χρηματοδότησης
- Έλλειψη εθνικού κτηματολογίου
- Αυθαίρετη δόμηση
- Εγκεκριμένα Γ.Π.Σ χωρίς την ολοκλήρωση όλων των επιπέδων Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Πολεοδομικές Μελέτες, Πράξεις Εφαρμογής κτλ)
- Βαβέλ πολυνομίας
- Γραφειοκρατία
- Φορολογική αβεβαιότητα