Ένα ακόμη μεγάλο αλαλούμ με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, προβλέπεται να γίνει, εξαιτίας των εισηγήσεων των εκτιμητών ακινήτων οι οποίοι σε πάρα πολλές περιπτώσεις δίνουν μεγάλες αυξήσεις στις τιμές ζώνης, που όμως συχνά δεν αντιπροσωπεύουν τις αγοραίες αξίες, ειδικά σε ότι αφορά στην κατοικία.
«Οι εκτιμητές που κλήθηκαν από το υπουργείο Οικονομικών να εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης, δεν γνωρίζουν την αγορά ακινήτων, όπως τη ζούνε οι μεσίτες και οι πραγματογνώμονες. Κάνουν αυτό που λέγεται «desk top εκτιμήσεις», αλλά οι τιμές δεν πρέπει να εκτιμώνται από τον υπολογιστή και το google maps, πρέπει να μετράται η ζήτηση και η προσφορά της αγοράς με βάση τις πραγματικές παραμέτρους. Δεν μπορεί ένας εκτιμητής- έτσι όπως μοιράστηκαν οι περιοχές από το Υπουργείο- να υπολογίσει ορθά τις τιμές ζώνης σε μία περιοχή την οποία όχι μόνο δεν γνωρίζει σαν επαγγελματίας, αλλά ούτε καν έχει επισκεφθεί σαν πολίτης», τόνισε στη Voria.gr ο κ. Νίκος Μανομενίδης, πρόεδρος της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδος (ΕΠΠΑ).
«Οι εκτιμητές, οι περισσότεροι, δεν είναι και μεσίτες, δεν έχουν ποτέ προσπαθήσει να πουλήσουν σπίτι ή γραφείο, εάν το είχαν κάνει θα μπορούσαν να καταλάβουν ότι άλλο πράγμα είναι η επιστήμη και άλλο η εμπειρογνωμοσύνη. Η Εκτιμητική είναι πολύ χρήσιμη, για λόγους προοπτικούς, αλλά πολύ συχνά οδηγεί σε εσφαλμένα συμπεράσματα. Για παράδειγμα, ανεβάζουν τις τιμές ζώνης στην Καλαμαριά, σε κεντρικούς δρόμους, κάτι που ενδέχεται να δικαιολογείται για καταστήματα, αλλά που δεν ισχύει, για τις κατοικίες, των οποίων οι τιμές πέφτουν εξαιτίας των καυσαερίων, της κίνησης, των θορύβων».
Ο κ. Μανομενίδης, όπως άλλωστε οι περισσότεροι παράγοντες της κτηματαγοράς, περιμένει αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες ακινήτων, που σε πολλές περιπτώσεις θα είναι πλασματικές και, εξαιτίας αυτών, αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ και σε όλους τους φόρους και τέλη που συνδέονται με τις αντικειμενικές αξίες.
«Οι εκτιμητές υποστηρίζουν ότι η τιμή ζώνης για παράδειγμα σε ένα νεόδμητο κτίριο, δεν μπορεί να είναι κάτω από το κόστος κατασκευής. Αυτή η θέση, που ακούγεται απόλυτα λογική, δεν ισχύει στην πραγματικότητα, γιατί η κρίση έχει οδηγήσει πολλούς κατασκευαστές να πουλήσουν σε τιμές κάτω του κόστους. Αν δεν συνέβαινε αυτό, δηλαδή αν δεν είχαμε πώληση ακινήτων σε τιμές κάτω του κόστους, θα είχε σε σημαντικό βαθμό ανακάμψει η οικοδομική δραστηριότητα», πρόσθεσε ο πρόεδρος της ΕΠΠΑ.
Ο κ. Μανομενίδης περιμένει μη αντιπροσωπευτικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών στις ημιαστικές περιοχές, στις περιφέρειες των πόλεων και στις αγροτικές περιοχές και γενικότερα, όπου οι ισχύουσες τιμές ζώνης είναι κάτω των 800 ευρώ/τ.μ.
«Δεν έχει για παράδειγμα ληφθεί υπόψη ότι σε πολλές επαρχιακές περιοχές, πολλές κατασκευαστικές εργασίες γίνονται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες, συγγενείς και φίλους τους, επειδή έχουν τεχνικές γνώσεις και εργαλεία», σημειώνει.
Για τον κ. Μανομενίδη, εκτός από την αύξηση των τιμών ζώνης και των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές, βάσει των υπολογισμών των εκτιμητών, θα υπάρξουν σίγουρα και μειώσεις τιμών σε ακριβές περιοχές, όπως π.χ. στο Πανόραμα όπου οι αντικειμενικές είναι στις 4.000 ευρώ/τ.μ., όταν εδώ και καιρό δεν γίνονται συναλλαγές πάνω από 2.500 ευρώ/τ.μ.
Όπως υποστηρίζει ο πρόεδρος της ΕΠΠΑ, το υπουργείο Οικονομικών, με τον τρόπο που λειτούργησε, ουσιαστικά ένιψε τας χείρας του και εμφανίστηκε τύποις εντάξει, αλλά το αποτέλεσμα θα είναι να δημιουργηθεί αλαλούμ στην αγορά και να προκύψουν, παρά την κρίση και τις μεγάλες μειώσεις στις αγοραίες τιμές ακινήτων, εκτεταμένες αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές.
Όπως είπε ο κ. Μανομενίδης- ο οποίος θα είναι ομιλητής στο συνέδριο Prodexpo North, που θα πραγματοποιηθεί 29 Μαρτίου στη Θεσσαλονίκη- λύση στο πρόβλημα προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών μπορεί να δοθεί αν ακολουθηθεί η πρόταση δημιουργίας ενός συστήματος, τόσο για φορολογικούς όσο και για αναπτυξιακούς σκοπούς, βασισμένου στο Ευρωπαϊκό Σύστημα Αξιολόγησης Παγίων Στοιχείων και Αγοράς, (Property And Market Rating).
Πρόταση για σύστημα αξιολόγησης ακινήτων
«Με αυτή τη μέθοδο» εξήγησε ο πρόεδρος της ΕΠΠΑ, «οι φόροι που θα επιβάλλονται θα είναι δικαιότεροι μιας και θα βασίζονται σε στοιχεία, ανάπτυξης, υποδομών, απασχόλησης, ποιότητας ζωής, φυσικών καταστροφών κλπ που οι πράξεις ή οι παραλήψεις της δημόσιας διοίκησης καθορίζουν.
Τα συγκεκριμένα πρότυπα αξιολόγησης θεσπίζουν μια πλήρη σειρά κατηγοριών κριτηρίων και υποκριτηρίων και για τους τέσσερις τύπους ακινήτων (τα οικιστικά ακίνητα, καταστήματα και επαγγελματικοί χώροι, γραφεία καθώς και ακίνητα για αποθήκες, διανομή και παραγωγή αγαθών) και παρουσιάζουν τη βαρύτητα που αποδίδεται σε κάθε υποκριτήριο, τόσο εντός της κατηγορίας του όσο και το μερίδιό τους στο σύνολο της αξιολόγησης.
Ο υπολογισμός θα μπορούσε να βασιστεί στις δύο πρώτες κατηγορίες αξιολόγησης:
Κατηγορία κριτηρίων «Αγορά» (εθνική και περιφερειακή)
Κατηγορία κριτηρίων «Θέση»
Το σύστημα Αξιολόγησης Παγίων Στοιχείων και Αγοράς ακολουθεί τη διαδικασία που χρησιμοποιείται από τους οίκους αξιολόγησης και τις εσωτερικές κλίμακες αξιολόγησης των τραπεζών. Αποτελείται από 10 βαθμίδες, με το «1» να αντιστοιχεί σε εξαιρετική αξιολόγηση, το «5» στον μέσο όρο και το «10» σε καταστροφική αξιολόγηση.
Βαθμολογία μικρότερη του «5» δηλώνει ότι υπάρχουν ευκαιρίες, ενώ βαθμολογία πάνω από «5» δηλώνει ότι υπάρχουν κίνδυνοι.
Το 2004, η TEGoVA (Eυρωπαϊκή Ένωση Εκτιμητικών Οργανισμών) ανέπτυξε το σύστημα Αξιολόγησης Παγίων Στοιχείων και Αγοράς – ΑΠΣΑ (Property and Market Rating (PaM)) για την αξιολόγηση της ποιότητας της κτηματαγοράς. Το ΑΠΣΑ επιτρέπει μια τυποποιημένη και αντικειμενική αξιολόγηση κινδύνου των παγίων στοιχείων, εντοπίζει κινδύνους και αποκαλύπτει ευκαιρίες. Το εργαλείο αυτό όχι μόνο προσφέρει διαφάνεια αναφορικά με τους κινδύνους παγίων στοιχείων, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί και για ορισμένους άλλους σκοπούς, όπως η ανάλυση ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων καθώς και ο έλεγχος, η αξιολόγηση κινδύνου χαρτοφυλακίων ακινήτων για λόγους τιτλοποίησης ή ακόμα για ανάλυση των επενδυτικών αποφάσεων σε ακίνητα.
Επειδή το σύστημα ΑΠΣΑ παρουσιάζει τα χαρακτηριστικά «κινδύνων και ευκαιριών» των ακινήτων, η χρήση του ενδείκνυται ιδιαίτερα ως εργαλείου διαχείρισης χαρτοφυλακίου που μετρά τον βαθμό έκθεσης σε κίνδυνο παρόχων χρηματοοικονομικών υπηρεσιών ή επενδυτών ακινήτων. Έτσι, συμβάλει επίσης στην υψηλού επιπέδου διαφάνεια της εκτίμησης παγίων στοιχείων».